Sobre o imóvel
Características do imóvel
Residências unifamiliares (não geminadas) localizadas em vizinhanças muito procuradas por famílias de classe média americana. As seguintes características destes imóveis são selecionados para atender aos padrões de demanda deste mercado:
- 3 a 5 quartos;
- Cozinha equipada com equipamentos modernos;
- Banheiros equipados (sendo alguns com hidromassagem) e lavanderia;
- Garagem para dois carros;
- Área externa com paisagismo normalmente aberta para os vizinhos.
Devido à elevada procura por imóveis nas regiões aonde estes imóveis estão localizados, as taxas de vacância são bastantes baixas. As séries históricas de uma carteira de cerca de 800 imóveis geridos pela NSA (administradora imobiliária que cuida dos imóveis dos nossos clientes) indicam taxas de vacâncias inferiores a 3%, que nós já refletimos em nossas estimativas de rentabilidade.
Todos os imóveis são renovados de forma padronizada e vêm uma garantia de 12 meses para:
- Questões estruturantes: canalização, parte elétrica, telhado, sistema de ar condicionados, aquecimento.
- Acabamentos: pintura, carpetes, assoalho.
Localização e mercado
Localização
Bairros de classe média localizados em subúrbios até 30 milhas do centro de Atlanta, em bons distritos escolares, baixa criminalidade e altos índices de proprietários dentro da comunidade.
Economia da região
Com 5,5 milhões de habitantes, Atlanta tem sido uma das metrópoles mais estáveis dos EUA e com maior nível de crescimento ao longo da última década. Desde 2005 o número de habitantes da cidade cresceu cerca de 450.000 por ano, mais do que qualquer outra cidade americana, e o crescimento previsto até 2020 é de cerca de 20% (chegando a 6,4 milhões de habitantes). Entre os fatores que contribuem para a atratividade da cidade de Atlanta encontram-se os seguintes:
- Tem a quarta maior concentração de empresas da Fortune 500 e mais de 75% das 1000 maiores empresas tem operações na cidade;
- Tem uma ampla base econômica não dependente de um determinado setor ou de apenas poucas empresas para apoiar a sua economia. Sedia entre outras empresas as seguintes: Coca-Cola, Home Depot, AT&T Mobility, UPS, Delta Air Lines, and Turner Broadcasting, CNN;
- O seu aeroporto é considerado o mais movimentado do mundo. 95 milhões de passageiros passaram por este aeroporto no ano passado, com um crescimento de3,3% em relação ao ano anterior;
- O desemprego em dois anos caiu de 10,7% para 5,6% nos últimos três anos sendo que no ano passado foi a metrópole com 2o maior crescimento nos EUA;
- Classificada como a metrópole mais barata para fazer negócios dos EUA. Atlanta é dominada pelo partido republicano o que significa que é pro-negócios e pro-proprietários.
Administração dos imóveis
Administração do imóvel
A National Era Services (NES) administra atualmente cerca de 1000 imóveis em diversas regiões de Atlanta sendo uma das maiores empresas de administração imobiliária da região.
É especializada em administração de imóveis para investidores profissionais tem um contrato de exclusividade com a nossa rede (só administra imóveis adquiridos via nossos parceiros) e possui equipes em funcionamento sete dias por semana.
Tem processos de gestão profissionais e desenhados para proteger os investimentos dos nossos investidores em todas as etapas da gestão imobiliária incluindo:
- Seleção de inquilinos: Processo rigoroso e inclui visita surpresa a potenciais inquilinos;
- Contratos de aluguel: Contratos de 3 anos;
- Opções de compra dos imóveis: Inquilino adquire opção de compra do imóvel ao fim do contrato de aluguel com preço de exercício 30% a 50% superior ao atual. Está provado que esta modalidade de aluguel contribui para atrair excelentes inquilinos.
- Cobrança do aluguel: Extratos mensais online; pagamento de despesas do imóvel e depósitos trimestrais nas contas dos investidores.
- Manutenção do imóvel: Equipes próprias de manutenção para aumentar agilidade e contrato de aluguel estipula que o administrador tem que repassar qualquer custo de reparo ao custo de realização (“no markup agreement”);
- Três visitas anuais aos imóveis: Relatório de inspeção detalhados; filtros de ar-condicionado trocados; sistemas mecânicos revistos; baterias de detectores de fumaça substituídas; tratamento exterior contra pragas.
- Ações de despejo – foco na rapidez: Sem custo adicional para o proprietário; levam no máximo 3 semanas na Geórgia; ações começam no dia seguinte ao atraso.
