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Memphis Residências Classe A

InvestimentoUS$ 200.000 – US$ 260.000 Rentabilidade de aluguel6% a.a. – 7% a.a.
Construções novas de residências unifamiliares classe A em bairros nobres de Memphis Níveis históricos excepcionais de ocupação e cobrança de aluguéis Memphis é centro de distribuição da América (sede do Fed Ex) e foco do fenômeno Amazon Operador experiente, com mais de 700 casas construídas/adquiridas e geridas

Sumário executivo

Análise detalhada

Imóveis disponíveis

Sumário executivo

Oportunidade

Construções novas de residências unifamiliares classe A em bairros nobres de Memphis. Segmento A com impacto positivo sobre a qualidade dos inquilinos e baixa complexidade de gestão. Elevada rentabilidade líquida de aluguel e investimento passivo, sendo que o operador coordena todo o processo e a gestão dos imóveis. Taxa de vacância inferior a 3% e inadimplência inferior a 1%. Garantia de aluguel por até 12 meses após conclusão.

Localização e mercado

Memphis é chamada de “centro de distribuição da América” (sede do Fed Ex e no centro do fenômeno Amazon). Melhor relação de fluxo de caixa líquido do aluguel com valorização dos imóveis entre 366 metrópoles analisadas. Enorme procura e elevada estabilidade dos aluguéis. Foco nos bairros mais nobres de Memphis (onde as pessoas mais ricas e educadas vivem).

Sobre os imóveis

Construções novas de residências unifamiliares classe A de alvenaria, 2 garagens, 4 a 5 quartos, 130 a 250 m². Casas novas e inquilinos classe A para baixa rotatividade e baixo custo de manutenção. Casas ajustadas às especificações para um bom desempenho do investimento como por exemplo exterior em pedra. Localizadas em bairros nobres de Memphis com excelente demografia e infraestrutura. Níveis históricos de ocupação de cerca 97% e de cobrança superior a 99% bastante superiores às médias da indústria.

Administração dos imóveis

Administradora é especializada em construção e gestão de imóveis residenciais para geração de elevados rendimentos de aluguel. No mercado há mais de 10 anos com resultados para os investidores muito superiores às médias do mercado. Cerca de 200 clientes diferentes regiões dos EUA e exterior, e mais de 700 imóveis sob gestão. Sócios administradores experientes com excelente reputação entre os investidores. Os aluguéis líquidos das despesas são distribuídos mensalmente aos investidores.

Análise detalhada

Rentabilidade

Classe A – exemplo: 5485 Riverstone Dr., Memphis, TN 38125 (em construção)

Investimento Inicial
Valor de compra 234.000,00
+ Custos estimados de aquisição 4.237,00
= Investimento total 238.237,00
Fluxo anual de caixa estimado Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Média
+ Aluguel anual 20.100,00 20.703,00 21.324,09 21.963,81 22.622,73 21.342,73
– Administração do imóvel (8%) -1.575,84 -1.589,99 -1.620,63 -1.651,68 -1.701,23 -1.627,87
– Provisão para vacância – 402,00 – 828,12 – 1.066,20 – 1.317,83 – 1.357,36 – 994,30
– Provisão para despesas de manutenção – 393,96 – 596,25 – 810,32 – 1.032,30 – 1.275,92 – 821,75
– Associação de bairro – 387,00 – 398,61 – 410,57 – 422,89 – 435,57 – 410,93
– Impostos anuais sobre o imóvel -2.404,00 -2.476,12 -2.550,40 -2.626,92 -2.705,72 -2.552,63
– Seguro -750,00 -772,50 -795,68 -819,55 -844,13 -796,37
= Fluxo de caixa de aluguel 14.961,20 14.838,63 14.891,43 14.938,43 15.173,93 14.960,72
% Rentabilidade líquida 6,3% 6,2% 6,3% 6,3% 6,4% 6,3%
  • *A Ativore negociou a Taxa de Administração do imóvel em 8,0%, abaixo do valor do mercado, como uma condição especial para seus clientes para as aquisições efetuadas até 31/07/2019.

Análise

Visão Geral do Negócio

O foco são construções novas de residências unifamiliares classe A em bairros nobres de Memphis sob medida para atender a uma forte demanda de aluguel a inquilinos de boa qualidade. Este perfil de inquilino tipicamente cuida melhor das propriedades e permanece nelas por mais tempo do que os segmentos mais baixos. O tempo médio de recolocação de inquilinos tem sido inferior a 40 dias, a inadimplência inferior a 1% e a taxa média de vacância inferior a 3%. As casas são tipicamente de tijolos, com dois andares, bem projetadas, têm duas garagens e medem entre 130 m² a 250 m², dependendo do sub-mercado onde estão localizadas. Todos os imóveis são construídos com materiais de elevado padrão.

Memphis é chamada de "centro de distribuição da América", pois é a sede do Fed Ex, com o segundo maior aeroporto de carga do mundo depois de Hong Kong. O crescimento exponencial do e-commerce tem sido responsável pela força da economia e pelo aumento do emprego em logística nesta metrópole.

Este operador avaliou as 366 áreas metropolitanas dos EUA para identificar aquelas com maiores rentabilidades para investimento imobiliário. Foram analisados preços médios das casas, aluguéis medianos, alíquotas de impostos, taxas de seguro, considerações climáticas, sistema e a força subjacente da economia local. Memphis ficou perto do topo em todas estas categorias, proporcionando a melhor relação de fluxo de caixa líquido do aluguel com valorização e uma excelente estabilidade de investimento.

Este operador concentra-se nos 11 Zip Codes de Memphis com maiores aluguéis comparados aos preços das casas, melhores escolas e menores taxas de criminalidade. A seleção rigorosa das localizações dos imóveis, combinada com o alto padrão das casas, o conceito de “construir para alugar” e um sistema de gestão e acompanhamento sofisticados têm se provado particularmente bem-sucedidos para os investidores.

Sobre os imóveis

Características do imóvel

Construções novas de residências unifamiliares classe A com preços entre $200.000 a $260.000 (depende do tamanho da casa) localizadas em locais de Memphis com excelente demografia, infra-estrutura e conveniência para inquilinos e investidores. As casas são tipicamente de tijolos, com dois andares, bem projetadas, têm duas garagens, de 4 a 5 quartos, 3 banheiros e medem entre 130 m² a 250 m², dependendo do sub-mercado onde estão localizadas.

Todos os imóveis têm o exterior em pedra para baixa manutenção e acabamentos de boa qualidade (granitos, bancadas e canalizações e infraestrutura elétrica modernos, etc.)

Geração de Valor

Este operador constrói casas que se ajustam às especificações exatas para um desempenho de investimento excepcional e seleciona inquilinos qualificados para estabilizar as propriedades e produzir bons fluxos de caixa. O sucesso deste operador é melhor medido pelos níveis históricos de ocupação de cerca de 97% e de cobrança superior a 99% bastante superiores às médias da indústria. Eles atribuem esse sucesso a um processo de seleção muito diligente e prestam atenção aos residentes durante sua permanência. O residente típico permanece dois anos o que, no ramo de locação americano, é considerado muito bom.

Localização e mercado

Localização e Economia da Região

Quando a economia americana emergiu da Grande Recessão, a opinião consensual é de que as melhores oportunidades de investimento imobiliário se encontram nos mercados secundários dos estados do Centro-Oeste, do Centro-Norte e do Sul. Estas regiões caracterizam-se por ter preços médios de imóveis muito inferiores à média nacional, mas possuem aluguéis altos em relação aos preços médios das residências. Na linguagem da indústria imobiliária, estas regiões apresentam os maiores rendimentos brutos do país.

A chave para a economia em Memphis é a logística. Memphis é conhecida como “centro de distribuição dos EUA”, pois é a sede da Fed Ex e tem um importante porto fluvial no rio Mississippi, as principais rodovias interestaduais e as principais linhas ferroviárias. O aeroporto de carga de Memphis é o maior dos EUA e é o segundo maior do mundo, atrás de Hong Kong. Devido à presença da FedEx, uma série de grandes instalações de distribuição cercam o aeroporto de Memphis. Target, Nike e Williams Sonoma são os três maiores centros de distribuição que cercam as instalações da FedEx.

Nós olhamos para a FedEx como parte integrante do explosivo fenômeno on-line “Amazon”, especialmente com as oportunidades de entrega internacional. O segmento de transporte e logística impulsiona a economia de Memphis sendo que, com a tendência de crescimento do comercio on-line, espera-se que esse crescimento se mantenha no futuro previsível.

Memphis é reconhecida como um grande mercado para os Millennials viverem e encontrarem emprego, e um de seus subúrbios, Olive Branch, MS, foi classificado como o 5º melhor lugar para se viver nos EUA pela revista Money.

Mercado imobiliário

Este operador avaliou as 366 áreas metropolitanas dos EUA para identificar aquelas com maiores rentabilidades para investimento imobiliário. Foram analisados preços médios das casas, aluguéis medianos, alíquotas de impostos, taxas de seguro, considerações climáticas, sistema e a força subjacente da economia local. Memphis ficou perto do topo em todas estas categorias, proporcionando a melhor relação de fluxo de caixa líquido do aluguel com valorização.

Administração dos imóveis

Operadora das propriedades

O operador e administrador dos imóveis é a Meridian Pacific Properties, uma empresa e especializada em investimentos em imóveis residenciais para geração de elevados rendimentos de aluguel em Memphis. Sendo uma empresa verticalizada com 10 anos de experiência de mercado e uma equipe de gestão profissional, a Meridian adquire ou constrói propriedades com elevadas especificações de qualidade, selecionam e angariam inquilinos qualificados e lidam com a gestão imobiliária contínua para atender aos objetivos dos investidores.

A Meridian opera exclusivamente em Memphis desde 2008. Ela vendeu e administra mais de 700 propriedades em nome de mais de 200 investidores. As operações da empresa são baseadas em Memphis e as vendas, marketing e finanças estão localizadas nos arredores de San Diego, Califórnia.

Eles são especializados no que investidores chamam de “construir para alugar”, o que significa que se especializaram em novas construções de residências unifamiliares que são colocadas para alugar e lidam com o gerenciamento da propriedade. Para os investidores internacionais, ter uma gestão de propriedade de excelente qualidade é extremamente importante. Entre a construtora, a empresa de administração de imóveis e a corretora de imóveis, são capazes de lidar com todos os aspectos da aquisição, gestão e venda das propriedades que oferecem aos investidores.

Em 2016, um dos parceiros da Meridian encomendou um estudo da Memphis e da Meridian Pacific Properties, realizado pelo renomado economista californiano Alan Nevin. O estudo de Nevin observou a natureza contrastante dos diferentes submercados em Memphis, e como a Meridian usou essa informação em sua vantagem para criar um nicho de alto desempenho dentro da área metropolitana e oferecer um produto de investimento otimizado para seus investidores. Ele também observou como a Meridian fez da excelência no gerenciamento de propriedades um dos principais focos de seus negócios.

Um dos aspectos mais importantes do investimento imobiliário é a gestão das propriedades. Com a maioria dos investidores vivendo longe dos seus investimentos, ter uma empresa de gestão confiável e competente no terreno é vital. A Meridian possui uma experiente equipe profissional de gerentes, especialistas em gestão de locação e manutenção cujos objetivos são garantir a cobrança de aluguéis e minimizar as despesas de vacância e manutenção, mantendo os clientes informados sobre quaisquer eventos relevantes que afetem seu investimento. Seu sucesso é comprovado pelo elevado nível de ocupação de seus imóveis e histórico de cobrança de aluguel.

Nesta indústria, níveis de ocupação na faixa de quase 100% são virtualmente desconhecidas. Eles atribuem esse sucesso a um processo de seleção de inquilinos muito rigoroso e cuidado com os residentes durante sua permanência nos imóveis. O residente típico permanece quase dois anos. No ramo de locação americano, isso é considerado muito bom. Como resultado, as rentabilidades reais dos imóveis sob sua gestão em geral excedem os valores projetados quando da aquisição.

Os dois diretores que são co-proprietários da empresa têm mais de 25 e 35 anos de experiência em investimento imobiliário, respectivamente. Ambos eram altos executivos da indústria de equipamentos de capital de semicondutores por mais de 20 anos antes de serem co-fundadores da Meridian, e ambos operavam subsidiárias.

Imóveis disponíveis

Outros investimentos

Relação entre o fluxo de caixa líquido médio anual
estimado e o montante total investido.
Taxa Interna de Retorno - taxa que iguala o valor
presente de entradas e saídas de caixa.
Valor total do equity, com possibilidade de estruturar a aquisição
através de sindicatos por demanda de investidores.