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Lisboa Crucifixo 75

Investimento€262.599 – €491.265 Rentabilidade de aluguelaté 3,1% aa
Edifício tradicional na Baixa-Chiado Na entrada da maior estação de metrô de Lisboa 15 apartamentos para aluguel e uso próprio Grande potencial de rendimento

Sumário executivo

Análise detalhada

Imóveis disponíveis

Sumário executivo

Análise

Rentabilidade estimada é de 4,0% aa, paga semestralmente, já excluídos os impostos sobre rendimento (IRC) de 3,75% sobre a receita bruta (aproximadamente).

Localização e mercado

Edifício localizado na zona histórica de Lisboa, entre a Baixa e o Chiado, ao lado nos armazéns do Chiado. Tem havido um crescimento significativo no aluguel turístico nas zonas históricas da cidade de Lisboa, principalmente a Baixa, Chiado, Bairro Alto, Príncipe Real, Alfama, Zona Ribeirinha e Rato.

Sobre os imóveis

Edifício com 1600m², constituido por 15 apartamentos (T0 a T2) e 2 lojas. A taxa média de ocupação para apartamentos turísticos na zona histórica de Lisboa tem sido próximo de 80%.

Administração dos imóveis

A Lisbon Downtown Lovers é uma empresa responsável pela gestão hoteleira dos apartamentos turísticos.

Análise detalhada

Rentabilidade

Informações gerais Valor
Apartamento (fogo) 3B
Categoria Luxo
Tipologia 1,00
Tamanho 69,30
Investimento Valor
Preço de compra 350.000,00
+ Custos estimados de aquisição 22.960,00
= Investimento total 372.960,00
Receitas de aluguel Valor
Renda média diária 135,00
% média de ocupação 75%
+ Aluguel anual bruto 36.956,25
Custos anuais assumidos pelo proprietário Valor
Comissão de aluguel (15,0%) -5.543,44
Administração do imóvel (27,5%) -10.162,97
Custos de manutenção (5,0%) -1.847,81
IMI -705,92
Seguro -336,15
Condomínio -960,00
Outros custos anuais -1.245,56
– Custos totais 20.801,85
= Fluxo de caixa líquido antes de impostos 16.154,40
– IR sobre resultados líquidos no exterior -1.385,86
= Fluxo de caixa líquido anual 14.768,54
= Rentabilidade estimada do aluguel 4,00%

Análise

Pontos chave

  • Tipo de investimento: compra de unidades independentes (apartamentos ou lojas).
  • Os apartamentos podem ser utilizados para uso pessoal ou para rendimento através de um contrato de arrendamento com a Lisbon Downtwon Lovers (empresa especialista na gestão de apartamentos turisticos);
  • Rentabilidade estimada é de 4,0% aa, paga semestralmente, já excluídos os impostos sobre rendimento (IRC) de 3,75% sobre a receita bruta (aproximadamente).
  • Este rendimento é calculado com base nos resultados de exploração de mais de 100 apartamentos turisticos localizados na zona histórica de Lisboa;
  • A entidade gestora do imóvel tem uma parceria com o promotor;
  • A remuneração da gestão é de 27,5% e a comissão de aluguel é 15%.
  • No caso de optar por financiar a aquisição das unidades, é́ possível obter financiamento de 50% do investimento, com taxas de juros de aproximadamente 4%;
  • No caso de optar por vender, aconselhamos a vender com um prazo alvo de 5 a 10 anos;

Notas

  • Serviços de administração do imóvel e serviços de apoio à aquisição do imó́vel serão prestados por empresas terceiras sediadas no exterior;
  • O retorno sobre o investimento é́ estimado através de estudos econô̂micos do mercado imobiliá́rio local, com base no histó́rico de mais de 100 apartamentos turisticos em Lisboa. Poré́m, não há́ garantia que estes valores permanecerão os mesmos e o retorno sobre o investimento real pode diferir do valor apresentado
  • Valores sujeitos a alteração pelo proprietário sem aviso prévio

Preços de lançamento

N.˚ Piso Apart. Tip ABP Preço de venda Preço/m2
0 0 A 135,00 1 080 000,00 € 8 000,00 €
1 0 B 138,00 1 105 000,00 € 8 007,24 €
2 1 1A T1 71,30 367 000,00 € 5 147,26 €
3 1 1B T1 69,30 337 000,00 € 4 862,91 €
4 1 1C T1 55,40 270 000,00 € 4 873,64 €
5 1 1D T1 71,55 365 000,00 € 5 101,32 €
6 2 2A T1 71,30 372 000,00 € 5 217,39 €
7 2 2B T1 69,30 345 000,00 € 4 978,35 €
8 2 2C T1 55,40 275 000,00 € 4 963,89 €
9 2 2D T1 71,55 373 000,00 € 5 213,13 €
10 3 3A T1 71,30 378 000,00 € 5 301,54 €
11 3 3B T1 69,30 350 000,00 € 5 050,50 €
12 3 3C T1 55,40 280 000,00 € 5 054,15 €
13 3 3D T1 71,55 380 000,00 € 5 310,97 €
14 4 4A T1 81,47 440 000,00 € 5 400,76 €
15 4 4B T1 69,30 357 000,00 € 5 151,51 €
16 4 4C T1 55,40 286 000,00 € 5 162,45 €
17 4 4D T1 81,25 439 000,00 € 5 403,07 €
18 5 5A T1 70,15 386 000,00 € 5 502,49 €
19 5 5B T1 67,70 356 000,00 € 5 258,49 €
20 5 5C T1 54,30 286 000,00 € 5 267,03 €
21 5 5D T1 70,05 386 000,00 € 5 510,34 €

Condições de pagamento

  • Assinatura de contrato promessa: 10%
  • Início da construção (previsto Junho 2016): 15%
  • Com 25% da construção concluída: 15%
  • Com 75% da construção concluída: 20%
  • Escritura (Setembro 2017) 40%

Sobre o imóvel

Características do imóvel

  • Edifício localizado na zona histórica de Lisboa, entre a Baixa e o Chiado, ao lado nos armazéns do Chiado;
  • Edifício com 1600m², constituido por 15 apartamentos (T0 a T2) e 2 lojas;
  • Com ótima visibilidade e localização histó́rica, o que permitirá um alto nível de ocupação e de exploracçao turística, além de elevadas rendas para as lojas;
  • Em 2014 a taxa média de ocupação para apartamentos turísticos na zona histórica de Lisboa foi de 76%. Neste ano a taxa de ocupação subiu para 78% em Março e logo após em abril para 82%;
  • Proximidade com quatro parques de estacionamento público.

Localização e mercado

Economia da região

  • O turismo nos paí́s bateu um recorde histó́rico em 2013 e no primeiro semestre de 2014 ajudou a equilibrar a economia que começa a sair da crise. Em 2013, 14.4 milhões de turistas (Portugal tem 10,5 milhões de habitantes) se hospedaram nos hotéis portugueses 5,1% a mais do que em 2012, sendo 58% estrangeiros.
  • Lisboa é uma cidade histó́rica e vibrante sendo que o turismo cultural e urbano é́ a principal motivação dos turistas que a visitam. A pé ou utilizando os transportes públicos podem visitar o castelo de S. Jorge, Mosteiro dos Jerónimos, Torre de Belé́m, os vá́rios museus como o de Arte Antiga, do Traje, o Panteão Nacional, o Campo Pequeno e a tradição das touradas, miradouros, os bairros tí́picos, o fado, os jardins, o Parque das Nações, os restaurantes onde a gastronomia é muito apreciada.
  • Ela ganhou os seguintes prêmios:
    • Europe’s Leading City Break Destination 2013/2010/2009;
    • Europe’s Leading City Cruise Destination 2009;
    • Europe’s Leading Destination 2009;
    • European City of the year 2012;
    • Best City Destination in Europe 2013.

Mercado imobiliário

  • Tem havido um crescimento significativo no aluguel turístico nas zonas históricas da cidade de Lisboa, principalmente a Baixa, Chiado, Bairro Alto, Príncipe Real, Alfama, Zona Ribeirinha e Rato.
  • Esta tendência já foi identificada por um grupo seleto de investidores portugueses e estrangeiros que têm vindo a adquirir imóveis nestas regiões e a reabilitá-los com o objetivo de exploração turística.
  • Já se observa um impacto nos preços dos imóveis destas regiões que subiram cerca de 10% ao longo do ultimo ano. A participação crescente de Portugal nos principais rankings de destino turísticos mundiais deverá continuar a suportar a tendência de alta neste nicho de mercado.
  • A oferta de imóveis apropriados para exploração turística nas zonas históricas tem vindo a diminuir, mas ainda existem oportunidades, que deverão se tornar cada vez mais escassas.
  • Outro fator que tem vindo a contribuir para uma recuperação dos preços nos imóveis nas regiões históricas de Lisboa é o Visto Gold, forma simplificada e privilegiada de entrada e permanência em Portugal, para investimentos estrangeiros imobiliários superiores a €500.000. Pode ser pela aquisição de um ou mais imóveis.
  • Este visto permite ao titular e família direta (mulher e filhos) fixar residência em Portugal e ter livre locomoção no Espaço Schengen além de países com que Portugal tenha acordos internacionais privilegiados.

Administração dos imóveis

Administradora do imóvel

  • A Lisbon Downtown Lovers é uma empresa responsável pela gestão hoteleira dos apartamentos turísticos.
  • Esta empresa atua no mercado de aluguel de curto prazo para fins turísticos ou corporativos sendo especializada na Baixa de Lisboa.
  • Atua somente com apartamentos de altí́ssimo padrão e tem excelente reputação (o rating do Booking é́ superior a 9,4 em 10).

Imóveis disponíveis

Outros investimentos

Relação entre o fluxo de caixa líquido médio anual
estimado e o montante total investido.
Taxa Interna de Retorno - taxa que iguala o valor
presente de entradas e saídas de caixa.
Valor total do equity, com possibilidade de estruturar a aquisição
através de sindicatos por demanda de investidores.