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Lisboa Baixa 5

Investimento€357.000 – €710.000 Rentabilidade de aluguel5,1% aa
Imóvel para aluguel de alto padrão, em reabilitação Localização fantástica no Centro Histórico de Lisboa Premissas conservadoras para o negócio Possibilidade de obtenção do Golden Visa

Sumário executivo

Análise detalhada

Imóveis disponíveis

Sumário executivo

Oportunidade

Compra de apartamentos em um prédio histórico que será totalmente reformado. Após a reforma, o edifício será arrendado para uma empresa, que vai alugar e gerir o imóvel. O negócio tem boas perspectivas para os investidores e a compra das unidades dá direito ao Golden Visa.

Localização e mercado

O edifício tem uma localização fantástica, no bairro da Baixa, que é um dos mais procurados por turistas. O mercado imobiliário de Lisboa vem passando por um grande boom e, apesar da economia de Portugal ainda estar fragilizada, vem se recuperando ano a ano.

Sobre os imóveis

As 10 unidades disponíveis terão o conceito de serviced apartments, com alto padrão de acabamento. Esses imóveis atendem a um nicho de mercado e são bem competitivos em comparação com hotéis e com o aluguel residencial.

Administração dos imóveis

A reabilitação do imóvel será conduzida pelos proprietários atuais e promotores do negócio, que inauguraram recentemente um outro empreendimento semelhante, o Lapa 82. Uma empresa de fiscalização será contratada para garantir a qualidade e a entrega da obra e, após a reforma, uma empresa especializada fará a gestão da operação.

Análise detalhada

Rentabilidade

Investimento em 01 das unidades
+ Preço da unidade (inclui todo o mobiliário) € 356.033
+ Custos estimados de aquisição € 5.500
= Investimento total € 361.533
Receitas Ano 1
Abertura
Ano 2
Estabilização
Ano 3
Estabilizado
Ano 4 Ano 5 Ano 6
Diária média 160 160 160 160 160 160
Taxa de ocupação 60% 70% 70% 75% 75% 75%
= Renda bruta dos quartos € 490.560 € 572.320 € 572.320 € 613.200 € 613.200 € 613.200
+ Renda das unidades comerciais € 18.000 € 18.000 € 18.000 € 18.000 € 18.000 € 18.000
= Renda bruta total € 508.560 € 590.320 € 590.320 € 631.200 € 631.200 € 631.200
Percentual dos proprietários (55,0%) € 279.708 € 324.676 € 324.676 € 347.160 € 347.160 € 347.160
= Pro-rata desta unidade (6,29%) € 17.606 € 20.437 € 20.437 € 21.852 € 21.852 € 21.852
= Retorno bruto 4,87% 5,65% 5,65% 6,04% 6,04% 6,04%
Custos anuais assumidos pelo proprietário Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6
– Imposto municipal s/ imóveis (IMI) € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 -€ 600
– Taxa de serviço anual (0,5%) -€ 1.780 -€ 1.780 -€ 1.780 -€ 1.780 -€ 1.780 -€ 1.807
– Seguro do imóvel -€ 300 -€ 300 -€ 300 -€ 300 -€ 300 -€ 300
= Retorno líquido (antes do IR) € 15.526 € 18.357 € 18.357 € 19.772 € 19.772 € 19.145
= Retorno líquido percentual 4,29% 5,08% 5,08% 5,47% 5,47% 5,30%

Análise

Visão geral do negócio

O investidor adquire unidades de um prédio no bairro da Baixa, no Centro Histórico de Lisboa. O prédio, que terá 14 quartos disponíveis, será reabilitado e mobiliado em alto padrão.

Todo o edifício será arrendado por 6 anos (3+3) para uma empresa experiente na gestão de imóveis para aluguel de temporada. Essa empresa cuida de toda a operação e remunera os investidores com o fruto dos aluguéis.

Aspectos financeiros

  • Para o projeto, está prevista uma diária média de 160 euros, que está em linha com o mercado para hospedagens de alto-padrão na mesma região. A taxa de ocupação média, variando de 60% no primeiro ano a 75%, no sexto, é conservadora e está abaixo do que se tem observado na região, de 80% a 90%.
  • As despesas da operação são estimadas como equivalentes a 45% da receita bruta, valor considerado normal para esse tipo de operação. Aos proprietários, são distribuídos os 55% da receita bruta restantes.
  • As despesas com manutenção, condomínio e substituição de móveis ficarão a cargo do operador. Cabe aos proprietários o pagamento de impostos e do seguro do imóvel. Entretanto, por se tratar de uma reabilitação imobiliária, há isenção de IMI e IMT por 5 anos, cabendo apenas o pagamento do imposto do selo, de 0,8%, quando da compra.
  • A rentabilidade média estimada antes de impostos nos seis primeiros anos é de 5,1%aa. Por conservadorismo e segurança para o investidor, os nossos cálculos de rentabilidade não computam o potencial de valorização. Qualquer ganho de capital será adicional à rentabilidade do aluguel estimada acima.
  • A documentação legal completa será fornecida ao investidor, mediante interesse concreto.

Notas

  • Nota 1: O retorno sobre o investimento é estimado através de estudos econômicos do mercado imobiliário local. Porém, não há garantia que estes valores permanecerão os mesmos e o retorno sobre o investimento real pode diferir do valor apresentado;
  • Nota 2: Serviços de administração do imóvel e serviços de apoio à aquisição do imóvel serãoprestados por empresas terceiras sediadas no exterior;
  • Nota 3: Valores sujeitos a alteração pelo proprietário sem aviso prévio;
  • Nota 4: O imposto de renda pode variar de acordo a estrutura fiscal do adquirente, sendo que algumas deduções podem ser aplicáveis, como depreciação, pagamento de juros, despesas do imóvel etc.

Sobre os imóveis

O conceito do negócio

  • O edifício será totalmente reformado e redecorado com alto-padrão, para atender a um segmento premium de turistas e executivos;
  • As unidades do Baixa 5 terão o conceito de serviced apartments, que são apartamentos totalmente mobiliados e decorados de forma personalizada, geralmente indicados para estadias maiores, embora também estejam disponíveis para estadias mais curtas;
  • Esse tipo de negócio se diferencia do aluguel de residências porque oferece alguns serviços parecidos com aqueles dos hotéis, como café-da-manhã, restaurante e lavanderia. Por outro lado, também se diferenciam dos hotéis por oferecerem mais espaço, mais privacidade e uma experiência menos impessoal. Em relação ao marketing, os serviced apartments do BAIXA 5 serão promovidos junto com os hotéis boutique;
  • Esse tipo de imóvel é muito utilizado por executivos trabalhando em projetos fora de sua base e por executivos expatriados que estão no processo de busca de uma residência fixa. Também são muito utilizados por pessoas que querem morar na cidade por alguns meses antes de tomar a decisão de se mudar definitivamente. Para ter uma experiência mais autêntica e mais barata, essas pessoas optam por ficar em serviced apartments ao invés de hotéis;
  • O edifício está dividido em 10 frações independentes que perfazem 14 quartos e 2 unidades comerciais. Na planta baixa do 1o andar, mostrada acima, temos duas unidades, com dois quartos independentes em cada uma. As obras de reabilitação começarão no início de 2017 e a inauguração está prevista para junho de 2018, aproveitando a alta temporada do verão europeu.

Tabela de Preços

tabela-de-precos

Processo de aquisição e venda

  • Ao fazer a aquisição do imóvel, o investidor se obriga a conceder à BAIXA 5 – operadora do negócio – os direitos de locação do imóvel por um período mínimo de 6 anos (3 anos + opção de renovação por 3 anos)
  • A transferência dos recursos será feita via uma escrow account, ou seja, um terceiro isento responsável por liberar o dinheiro para o operador somente quando certas condições forem atendidas. O contrato com o Escrow Agent é celebrado no momento da compra e dá mais segurança em relação à correta utilização dos recursos dos investidores
  • O investidor pode pagar à vista ou em parcelas:
    • €10.000 na reserva;
    • 25% na assinatura da promessa de compra e venda;
    • 25% após 6 meses; e
    • 50% na assinatura da escritura, no início da operação.
  • O comprador pode vender a propriedade a qualquer momento, dando à BAIXA 5 o direito de primeira recusa. O novo comprador deve se comprometer a manter os direitos e obrigações assumidos com a operadora.

Golden Visa

  • Em Portugal, investimentos em imóveis superiores a €500.000 dão direito a obtenção do Golden Visa, um visto de residência permanente na Europa, desde que tal investimento seja mantido por, ao menos, 5 anos.
  • O processo de obtenção do Golden Visa pode ser iniciado a partir do momento em que o investidor deposita os €500.000. Para não ter que esperar a conclusão das obras, o investidor pode depositar o dinheiro à vista na escrow account e iniciar o processo de imediato. Esse serviço é feito à parte por nossos parceiros sediados no país e custa €12.500 para uma família de 3 pessoas.

Localização e mercado

Localização e atrações

  • O imóvel localiza-se na Rua São Julião, no 5, no bairro da Baixa, o coração do Centro de Lisboa. É uma das áreas mais valorizadas da capital e onde a maior parte dos turistas procura se hospedar.
  • Algumas das mais conhecidas atrações de Lisboa situam-se na região da Baixa e arredores. Entre elas estão o Castelo de São Jorge, o Elevador de Santa Justa e a Rua Augusta, com seu belíssimo Arco. É uma região com muitas lojas, restaurantes, bares e cafés e a vida noturna de Lisboa fica a apenas alguns minutos de caminhada.
  • O acesso aos meios de transporte é outro grande benefício de se hospedar na Baixa. O trem para Sintra parte da estação do Rossio, a 12 min de caminhada do edifício, enquanto que o trem para Belém parte da Praça do Comércio, a apenas 5 minutos de distância a pé. Também do Rossio, se faz a conexão com o aeroporto de Lisboa.
  • A região também é a favorita dos turistas que chegam em cruzeiros. Como preferem se deslocar a pé, concentram suas visitas na região central: Baixa, Chiado, Alfama e Bairro Alto.

Economia da região

  • PIB: Segundo o Banco de Portugal, o PIB cresceu 1,2% em 2016, após um crescimento de 1,6%, em 2015. As previsões de crescimento para 2017, 2018 e 2019 são, respectivamente, 1,4%, 1,5% e 1,5%.
  • DESEMPREGO: o desemprego tem vindo a cair ano a ano e terminou 2016 em 10,5%, ante 17,5%, no início de 2013, quando houve o pico desse indicador. Novas legislações, aprovadas recentemente e que trazem mais flexibilidade ao mercado de trabalho, também estão contribuindo para esse resultado.
  • INFLAÇÃO: a taxa de inflação em 2016 foi de 0,8% e deve subir levemente nos próximos dois anos.

Mercado imobiliário

  • Portugal e Lisboa têm vivido um boom de investimentos imobiliários nos últimos 3 anos. Além do clima ameno, da segurança e da alta qualidade de vida, o país é considerado barato, quando comparado aos pares europeus. A possibilidade de conseguir um visto permanente também tem atraído muitos compradores estrangeiros;
  • Com o aumento do turismo, tem crescido a oferta no segmento de hospedagens em Lisboa. Entretanto, no segmento que atende a hospedagens de mais longa duração ainda há escassez;
  • Nesse movimento de mercado, os preços têm subido. Mesmo assim, há ainda espaço para valorização dos imóveis, se estes estiverem bem localizados e atendendo a nichos;
  • Um fator relevante para o segmento de hotelaria e turismo é que tanto Portugal como outros países da Europa, estão criando novas legislações para formalizar o aluguel deresidências (Airbnb, por exemplo). Dessa forma, a competição com esse segmento está se tornando mais justa.

Administração dos imóveis

Operadora do negócio

  • Os proprietários do imóvel conduzirão a reforma da propriedade e a montagem do negócio. Uma vez concluído o projeto, pretendem conceder a operação para uma empresa especializada na gestão de Serviced Apartments. Esse modelo é bastante comum nesse mercado e é o mesmo utilizado para o empreendimento Lapa 82, desenvolvido pelos mesmos operadores (http://www.lapa82.com/pt).
  • Toda a obra é responsabilidade do operador do negócio e atual proprietário do imóvel. Entretanto, será contratada uma empresa de fiscalização e a liberação do dinheiro dos investidores da escrow account só é feita de acordo com a evolução da obra.

Imóveis disponíveis

Outros investimentos

Relação entre o fluxo de caixa líquido médio anual
estimado e o montante total investido.
Taxa Interna de Retorno - taxa que iguala o valor
presente de entradas e saídas de caixa.
Valor total do equity, com possibilidade de estruturar a aquisição
através de sindicatos por demanda de investidores.