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Filadélfia Row Houses

InvestimentoUS$ 80.000 – US$ 170.000 Rentabilidade de aluguel7,5% – 9,5% aa
Casas geminadas classe B e C+ com altíssima demanda para aluguel Investimento passivo, estável e focado em fluxo de caixa Filadélfia, a 7a cidade com maior PIB dos EUA e com mercado imobiliário em aquecimento Operador experiente, com mais de 1.200 casas adquiridas, reformadas e vendidas

Sumário executivo

Análise detalhada

Imóveis disponíveis

Sumário executivo

Oportunidade

Aquisição, reforma e aluguel de imóveis classe C e B na Filadélfia, selecionados para geração de elevada rentabilidade líquida. Um investimento passivo, com diversas garantias, inteiramente coordenado por um operador experiente, em um mercado bastante aquecido.

Localização e mercado

A Filadélfia é a 5ª cidade mais populosa dos EUA e um dos centros metropolitanos mais tradicionais. Localizada entre Nova York e Washington, tem como alguns de seus pilares econômicos as indústrias médica e farmacêutica, além do setor de educação. Tem impostos de propriedade muito baixos e, atualmente, baixíssima taxa de vacância.

Sobre os imóveis

Casas residenciais unifamiliares, geminadas, conhecidas no mercado americano como “Row Houses”. Localizadas em boas vizinhanças de classe B ou C+ e reformados por equipes dedicadas e em larga escala, o que garante qualidade, velocidade e baixo custo. Manutenção garantida por 12 meses.

Administração dos imóveis

Com cerca de 500 clientes de 22 cidades diferentes nos EUA e no exterior, e mais de 1.200 imóveis sob administração, o operador é um one-stop-shop para investidores em imóveis de fluxo de caixa, na Filadélfia. Possui grande escala na aquisição dos imóveis e na reforma das casas, o que baixa custos e aumenta a eficiência e a velocidade.

Análise detalhada

Rentabilidade

Classe C – exemplo: 5802 Vine St.

Investimento Inicial
Valor de compra 78.000,00
+ Custos estimados de aquisição 3.000,00
= Custo total de aquisição 81.000,00
+ Custo de reforma 14.366,00
= Investimento total 95.366,00
Fluxo anual de caixa estimado Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Média
+ Aluguel anual 13.200,00 13.200,00 13.200,00 13.200,00 13.200,00 13.200,00
– Administração do imóvel (10%) -1.312,00 -1.312,00 -1.312,00 -1.312,00 -1.312,00 -1.312,00
– Seguro para vacância NOTA 1 0,00 -825,00 -825,00 -825,00 -825,00 -660,00
– Garantia para despesas de manutençãoNOTA 2 0,00 -750,00 -750,00 -750,00 -750,00 -600,00
– Impostos anuais sobre o imóvel -1.068,00 -1.068,00 -1.068,00 -1.068,00 -1.068,00 -1.068,00
– Seguro -780,00 -780,00 -780,00 -780,00 -780,00 -780,00
= Fluxo de caixa de aluguel 10.032,00 8.457,00 8.457,00 8.457,00 8.457,00 8.772,00
% Rentabilidade líquida 10,5% 8,9% 8,9% 8,9% 8,9% 9,2%

Classe B – exemplo: 4905 N Marvine St.

Investimento Inicial
Valor de compra 47.000,00
+ Custos estimados de aquisição 3.000,00
= Custo total de aquisição 50.000,00
+ Custo de reforma 108.344,00
= Investimento total 158.344,00
Fluxo anual de caixa estimado Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Média
+ Aluguel anual 18.000,00 18.000,00 18.000,00 18.000,00 18.000,00 18.000,00
– Administração do imóvel (10%) -1.800,00 -1.800,00 -1.800,00 -1.800,00 -1.800,00 -1.800,00
– Seguro para vacância NOTA 1 0,00 -1.125,00 -1.125,00 -1.125,00 -1.125,00 -1.125,00
– Garantia para despesas de manutençãoNOTA 2 0,00 -750,00 -750,00 -750,00 -750,00 -600,00
– Impostos anuais sobre o imóvel -1.440,00 -1.440,00 -1.440,00 -1.440,00 -1.440,00 -1.440,00
– Seguro -780,00 -780,00 -780,00 -780,00 -780,00 -780,00
= Fluxo de caixa de aluguel 13.980,00 12.105,00 12.105,00 12.105,00 12.105,00 12.480,00
% Rentabilidade líquida 8,8% 7,6% 7,6% 7,6% 7,6% 7,9%
  • Nota 1:As seguradoras ajustam este valor anualmente, mas em média é 75% do valor de um mês de aluguel.
  • Nota 2: O operador oferece esta garantia para despesas de manutenção após o ano 1. O valor está sujeito a alterações.

Análise

Visão Geral do Negócio

  • O investimento consiste na pesquisa, localização e aquisição de casas geminadas necessitando de reforma (e consequentemente com preços atrativos) em vizinhanças de classe B e C, cuidadosamente selecionadas por um operador com conhecimento profundo da Filadélfia, para subsequente reforma e aluguel. Todo o processo (aquisição, reforma e gestão do imóvel) é conduzido por um único operador especialista num serviço chamado nos EUA de “imóvel chave na mão” (Turn Key Property).
  • O operador atua em dois tipos de mercado com características ligeiramente diferentes. Independentemente do tipo de mercado, os bairros são rigorosamente selecionados e são bairros familiares. Além disso, os inquilinos têm que comprovar bom crédito, além de uma renda superior a 300% do aluguel.
    • Classe C: Investimento entre $80.000 e $120.000 e rentabilidade de 8,2% – 9,5%.
    • Localizados em bairros de classe média/média baixa com renda média anual entre $35.000 e $60.000, em geral, com moradores que têm cargos administrativos ou de coordenação em empresas locais e governo.
    • Estes imóveis possuem um fluxo de caixa bastante elevado, mas em geral tendem a valorizar pouco.O principal objetivo dos investidores não é valorização e sim auferir uma boa remuneração do aluguel. A liquidez destes imóveis é muito boa (a média de tempo de venda é de 45 dias).
    • Classe B: Investimento superior a $120.000 e rentabilidade de 7,5% – 8,5%.
    • Localizados em bairros de classe média/média alta com renda média anual superior a $60.000, em geral, com moradores que têm bons empregos em cargos de gerência.
    • Imóveis com rentabilidade inferior aos de classe C mas com maior potencial de valorização pois seus inquilinos tendem a ter maior capacidade financeira para obtenção de financiamentos.
  • Após a aquisição, estes imóveis são reabilitados em, no máximo, 90 dias. O custo de renovação é garantido pelo operador. Ele estima adiantadamente o valor da renovação e garante este valor.
  • A partir do 91° dia, o comprador do imóvel passa a receber mensalmente o seu aluguel líquido das despesas. Este prazo é garantido pelo operador.
  • Após o segundo ano (período de garantia de aluguéis e de despesas de manutenção, existe a possiblidade de contratar seguros, aumentando ligeiramente o custo anual, mas garantindo uma baixa volatilidade da renda de aluguel (opcional). A rentabilidade calculada nas nossas análises pressupõe que o investidor irá contratar estes seguros após o período de 1 ano de garantia do operador.
    • Seguro de aluguel: este seguro é contratado com uma seguradora independente e seu custo atual é 75% do valor de um mês de aluguel (poderá variar anualmente).
    • Garantia de despesas de manutenção: este custo atualmente é de $750,00 anuais por imóvel (poderá variar anualmente).

Pontos chave

Entre os pontos chave deste investimento destacamos:

  • O investimento é totalmente passivo, sendo que o operador coordena todo o processo de reabilitação, aluguel, manutenção, gestão de inquilinos, cobrança de alugueis e depósitos na conta dos investidores.
  • Contratação do primeiro inquilino sem custo para o investidor
  • Taxa de vacância na Filadélfia baixíssima (2,7%).
  • Mais de 99% dos imóveis são alugados já durante o período de renovação.
  • 15 anos de garantia para o telhado
  • 1 ano de garantia de manutenção, podendo ser extensível por opção do proprietário
  • Transferências mensais dos alugueis líquidos para as contas dos investidores

Sobre o imóvel

Características do imóvel

As casas ofertadas são residências unifamiliares, geminadas, conhecidas no mercado americano como “Row Houses”, com preços, após a reforma, entre $80.000 e $170.000.

A escolha das propriedades envolve uma seleção rigorosa e as seguintes características são procuradas para atender aos padrões de demanda deste mercado:

  • Três quartos e um banheiro, tamanho que atende à maior parte da demanda;
  • Casas localizadas em boas vizinhanças de classe B ou C . O operador conhece profundamente as áreas aonde ele atua e as áreas de aquisição são cuidadosamente selecionadas;
  • Casas voltadas a inquilinos com rendas médias entre $36.000 e $72.000 por ano e com bom credito(nenhum despejo anterior, nenhuma ficha criminal, nenhuma falência, renda estável superior a 300% o aluguel). O inquilino padrão fica em média entre 3 e 5 anos no imóvel;

Todos os imóveis são reformados de forma profissional por equipes dedicadas e em larga escala, o que garante qualidade, velocidade e baixo custo. O imóvel vem com uma garantia de 12 meses para todas as despesas de manutenção, que poderá ser renovada pelo investidor. De forma alinhada ao gosto dos inquilinos americanos e à cultura local, a casa padrão, após a reforma, vai incluir:

  • Canalização nova
  • Parte elétrica nova
  • Aquecimento novo
  • Telhado novo (com 15 anos de garantia)
  • Cozinha nova
  • Banheiros novos
  • Chão substituído
  • Parte cosmética revista

Geração de valor na operação

  • Muitos imóveis estão em estado de conservação muito ruim, o que diminui a concorrência na aquisição e reduz bastante o preço;
  • Aquisições em larga escala – dezenas de casas por mês;
  • Reformas padronizadas, feita por equipes próprias de forma eficiente e mais barata;
  • Reformas em larga escala, com aquisição de grandes lotes de materiais por preços mais competitivos.

Localização e mercado

Localização

A localização da Filadélfia, no corredor nordeste da nação, combinada com seu sistema sofisticado de trem, rodovia e transporte aéreo, a torna uma cidade extremamente atrativa para as empresas. Uma linha ferroviária de alta velocidade conecta o aeroporto com a área do centro da cidade, em aproximadamente 20 minutos. O acesso à cidade de Nova Iorque também é fácil – a cidade fica a 160 km de carro, 70 minutos de trem, com uma escolha de 35 trens todos os dias da semana. Com um custo de vida muito inferior a NY a cidade atrai um grande número de residentes que trabalham nessa cidade (em algumas regiões, cerca de 20% das pessoas que se mudaram para a Filadélfia são de NY).

Economia da região

A Filadélfia é a maior cidade da Pensilvânia e a quinta cidade mais populosa dos Estados Unidos, com uma população estimada de 1,5 milhão e mais de 6 milhões na região metropolitana, em 2015. Desde 2006, o número de residentes na Filadélfia aumentou em 71.587 pessoas, sendo que um estudo feito pela cidade projetou um aumento da população para 1.630.000 residentes até 2035.

Com um produto interno bruto de US$ 388 bilhões, a Filadélfia ocupa o nono lugar entre as maiores cidades do mundo e a sétima na nação. Entre os maiores empregadores da cidade encontram-se a Comcast, Dupont, GlaxoSmithKline, Merck, SAP, entre outras.

Além de ser um centro universitário de excelência, a cidade é conhecida por suas artes, cultura e história, atraindo mais de 39 milhões de turistas em 2013.

Os fatores a apontar são:

  • Localização estratégica entre NY e Washington, DC
  • 9ª maior economia regional do mundo e grande contingente populacional.
  • Uma das maiores indústrias médicas e farmacêuticas da nação.
  • Sede de 52 universidades
  • Alguns dos melhores hospitais do mundo, a maior parte dos quais vinculada às universidades
  • Taxa de desemprego de somente 4,7% em 2016
  • Baixo custo de vida, em comparação com cidades do mesmo porte

Mercado imobiliário

  • A baixa taxa de vacância da Filadélfia (2,7%) combinada com um dos impostos de propriedade mais baixos nos EUA criam uma poderosa combinação de fluxo de caixa confiável e forte.
  • Talvez surpreendentemente, a Filadélfia está atualmente superando a maioria dos outros mercados habitacionais tradicionais nos EUA, que têm mostrado sinais de desaceleração. Não só as vendas de casas totais estão bem acima da média histórica, mas os ganhos de preços das casas da Filadélfia colocaram-na à frente de muitas outras cidades.
  • Atualmente, o volume de vendas de casas na Filadélfia e em seus subúrbios está em seu nível mais alto no período pós-recessão. Pouco mais de 29.000 casas estão listadas para venda na região, com tendência consistente de redução, a partir de seu maior pico de todos os tempos de pouco mais de 50.000 casas, de dez anos atrás.
  • Como exemplo desse mercado aquecido, o tempo médio de permanência de uma casa colocada por este operador no mercado para aluguel é de apenas 4 dias. Adicionalmente, 70% das casas estão sendo alugadas por um valor superior ao pedido inicialmente.

Administração dos imóveis

Operadora das propriedades

Com cerca de 500 clientes de 22 cidades diferentes nos EUA e no exterior, a ABC Capital Investments é um one stop-shop para investidores em imóveis de fluxo de caixa. A empresa, que é especializada na Filadélfia e em Baltimore, localiza, renova e gerencia propriedades para clientes interessados em adquirir imóveis com boa geração de fluxo de caixa, mas que não têm interesse em administrar pessoalmente as suas carteiras.

A empresa foi criada no auge da recessão mundial, quando investidores começaram a procurar ativos comgeração segura e estável de fluxo de caixa, em vez de ativos com objetivos especulativos de valorização. A ABC aprendeu que os clientes querem um investimento o mais passivo possível e sem riscos ou sobressaltos. Dessa forma, adota o posicionamento de Turn Key Property Developer, cuidando da operação de ponta a ponta e sendo bastante flexível em se adaptar às necessidades dos investidores.

Em 6 anos a empresa vendeu mais de 1.200 propriedades e possui mais de 30 profissionais em tempo integral em seu escritório da Filadélfia, fazendo a administração dos imóveis.

Além disso, a ABC possui mais de 450 empreiteiros trabalhando exclusivamente para a ABC nas reformas de seus imóveis. Ela reabilita e vende entre 30 e 40 casas por mês, tendo sido o maior comprador de imóveis residenciais na Filadélfia, nos últimos 3 anos.

A empresa distribui cerca de $5.000.000 em aluguéis a seus investidores anualmente e foi nominada como a melhor empresa de desenvolvimento imobiliário dos EUA pela OPP (Overseas Property Professionals), grupo de mídia referência em informações empresariais, dados e conexões de negócios para empresas que atuam no setor imobiliário internacional.

Imóveis disponíveis

Outros investimentos

Relação entre o fluxo de caixa líquido médio anual
estimado e o montante total investido.
Taxa Interna de Retorno - taxa que iguala o valor
presente de entradas e saídas de caixa.
Valor total do equity, com possibilidade de estruturar a aquisição
através de sindicatos por demanda de investidores.